Bonus ristrutturazione 2027: aliquote, scadenze e cosa cambia

Chi sta valutando lavori in casa nei prossimi mesi si scontra con una domanda che cambia il conto finale: conviene chiudere il cantiere entro il 2026, o si può aspettare senza perdere nulla? La risposta dipende da numeri precisi, non da impressioni, ed è quello che trovi in questa guida.

In questo articolo

1. Le ultime notizie su come funzionerà nell’anno che sta arrivando
2. Bonus ristrutturazione al 50% oggi e al 36% nel 2027
3. Cosa comprende il bonus ristrutturazione
4. Come richiedere il bonus ristrutturazione
5. Bonus mobili 2027 ed ecobonus

Le ultime notizie su come funzionerà nell’anno che sta arrivando

A oggi la legge già scritta prevede un taglio delle aliquote dal 1° gennaio 2027. La Legge di Bilancio 2026, approvata il 30 dicembre 2025, ha confermato per il 2026 le stesse aliquote del 2025 – 50% sull’abitazione principale, 36% sulle altre – rimandando la riduzione all’anno successivo.

Quel taglio è già scritto nel nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi, entrato in vigore a luglio 2026: l’articolo 17 disciplina il bonus ristrutturazione a livello strutturale, l’articolo 371 il sismabonus, l’articolo 372 l’ecobonus, mentre l’articolo 373 fissa le aliquote e i limiti temporanei del triennio 2025-2027 – quello che vale anche per il bonus ristrutturazione fino a fine 2027, prima che torni a valere la disciplina ordinaria dell’articolo 17.

Bonus ristrutturazione al 50% oggi e al 36% nel 2027

Agevolazione	2026	2027 (a legislazione vigente)
Bonus ristrutturazione — abitazione principale	50%	36%
Bonus ristrutturazione — altri immobili	36%	30%
Tetto di spesa per unità immobiliare	96.000 €	96.000 €

Il tetto di spesa non cambia tra un anno e l’altro: a scendere è solo la percentuale che si recupera su quella spesa. La riduzione più consistente arriva dopo: tra il 2028 e il 2033 l’aliquota scende ulteriormente al 30% per tutti gli immobili, con il tetto dimezzato a 48.000 euro. Solo dal 2034 si torna alla disciplina strutturale dell’articolo 17, con l’aliquota che risale al 36%, sempre sul tetto di 48.000 euro.

Bonus ristrutturazione per la prima casa

Vale la pena chiarire un equivoco diffuso: il bonus ristrutturazione al 50% non riguarda la “prima casa” in senso catastale, cioè l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, ma l’abitazione principale, quella in cui il contribuente risiede abitualmente al momento della spesa.

Un immobile acquistato come prima casa ma tenuto sfitto o usato come seconda residenza non dà diritto all’aliquota maggiorata, lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la circolare 8/2025. Chi lavora su un immobile non ancora abitato può comunque accedere al 50% a una condizione: che diventi abitazione principale entro la fine dei lavori.

Per gli altri immobili, seconde case, appartamenti dati in affitto, unità non abitate dal proprietario, l’aliquota resta più bassa in entrambi gli anni: 36% nel 2026, 30% dal 2027.

Il tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare vale per entrambe le categorie. A differenza dell’ecobonus, che nel 2027 riserva un tetto più basso (48.000 euro) agli immobili diversi dall’abitazione principale, il bonus ristrutturazione non fa questa distinzione sul massimale.

A questo si aggiunge un limite che riguarda i redditi più alti, introdotto dal 2025 e confermato anche per il 2027: chi ha un reddito complessivo tra 75.000 e 100.000 euro può portare in detrazione al massimo 14.000 euro di spesa all’anno, chi supera i 100.000 euro scende a un massimo di 8.000 euro.

Questi importi si moltiplicano per un coefficiente legato ai figli a carico:

• 0,5 senza figli
• 0,7 con un figlio
• 0,85 con due
• 1 oltre i due

e definiscono un tetto sulla spesa che può entrare nel calcolo della detrazione, non sulla detrazione stessa; per una famiglia senza figli e un reddito sopra i 100.000 euro, la spesa massima detraibile scende a 4.000 euro l’anno, su cui si applica poi l’aliquota (50%, 36% o 30% a seconda del caso).

Limite di spesa e simulazioni pratiche

Applicando le aliquote sull’abitazione principale, la differenza tra i due anni diventa concreta.

• Spesa di 30.000 euro — 2026: detrazione di 15.000 euro (50%). 2027: 10.800 euro (36%). Differenza: 4.200 euro.
• Spesa di 60.000 euro — 2026: 30.000 euro. 2027: 21.600 euro. Differenza: 8.400 euro.
• Spesa al tetto massimo di 96.000 euro — 2026: 48.000 euro. 2027: 34.560 euro. Differenza: 13.440 euro.

Per un immobile diverso dall’abitazione principale il calcolo si sposta di sei punti percentuali in meno su entrambi gli anni (36% contro 30%), ma la logica non cambia: più la spesa si avvicina al tetto, più pesa in valore assoluto il passaggio da un’aliquota all’altra. Chi ha un reddito sopra i 75.000 euro deve però verificare prima il proprio massimale annuo: se la spesa supera quella soglia, la parte eccedente semplicemente non entra nel calcolo della detrazione, indipendentemente dall’aliquota.

Cosa comprende il bonus ristrutturazione

Il bonus copre gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su singole unità abitative e sulle parti comuni condominiali. Rientrano, tra gli altri:

• rifacimento di impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento;
• interventi su murature, solai e strutture portanti;
• eliminazione delle agevolazioni Legge 104 – dal 1° gennaio 2026 questi lavori sono rientrati nelle aliquote ordinarie del bonus ristrutturazione, dopo la chiusura del bonus barriere architettoniche al 75% al 31 dicembre 2025;
• bonifica dell’amianto e messa a norma degli impianti secondo la normativa vigente;
• installazione di sistemi di sicurezza e prevenzione di atti illeciti;
• realizzazione di parcheggi e box pertinenziali.

Possono accedere alla detrazione i proprietari e i titolari di un diritto reale sull’immobile (usufrutto, nuda proprietà), gli inquilini, i comodatari e i familiari conviventi che sostengono la spesa.

Su quest’ultimo punto la circolare 8/2025 ha introdotto un distinguo importante: al familiare convivente che occupa l’immobile senza esserne proprietario o titolare di un diritto reale non spetta l’aliquota maggiorata del 50%, anche se l’immobile è la sua abitazione principale.

Tra le spese detraibili rientrano manodopera, materiali, progettazione, oneri di urbanizzazione e IVA sui lavori. Restano fuori gli acquisti di arredo, che seguono la disciplina separata del bonus mobili.

Il quadro completo di chi ha diritto alle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie, proprietari, nudi proprietari, inquilini e comodatari, resta valido a prescindere dall’aliquota in vigore nell’anno.

Bonus ristrutturazione bagno: infissi e interventi interni da valutare ora

Il bagno segue le stesse regole del resto della casa: impermeabilizzazioni, sostituzione di sanitari, rifacimento degli scarichi e un piatto doccia al posto della vasca rientrano nel bonus ristrutturazione quando fanno parte di un intervento più ampio di manutenzione straordinaria.

Gli infissi meritano un ragionamento a parte, perché possono rientrare in due bonus diversi con criteri di ammissibilità differenti.

1. Nell’ecobonus devono rispettare i valori di trasmittanza termica previsti dalla normativa tecnica, indipendentemente da cos’altro si stia facendo in casa.
2. Nel bonus ristrutturazione sono detraibili solo se inseriti in un intervento di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, non come semplice sostituzione ordinaria isolata.

La stessa spesa non può essere portata in detrazione due volte, va scelto un solo bonus per ogni voce, e la scelta va fatta prima di pagare, non in fase di dichiarazione dei redditi.

Come richiedere il bonus ristrutturazione

La detrazione si ottiene rispettando una sequenza di adempimenti che l’Agenzia delle Entrate controlla in caso di verifica:

• Bonifico bancario o postale “parlante”, l’unico mezzo di pagamento ammesso per i lavori: deve riportare la causale del versamento con il riferimento normativo (l’articolo di legge che disciplina la detrazione), il codice fiscale di chi richiede la detrazione e la partita IVA o il codice fiscale dell’impresa che esegue i lavori.
• Conservazione di fatture e ricevute fiscali relative a tutte le spese, comprese quelle di progettazione e collaudo.
• Titolo abilitativo coerente con l’intervento: CILA, SCIA o permesso di costruire, a seconda della natura dei lavori.
• Attestazione dell’amministratore, quando l’intervento riguarda le parti comuni: è lui a ripartire la detrazione tra i condomini in base alle quote di spesa sostenute e a fornire a ciascuno il documento necessario per il 730 o il modello Redditi.
• Dichiarazione dei redditi, tramite modello 730 o Redditi Persone Fisiche, con la detrazione ripartita obbligatoriamente in dieci quote annuali di pari importo.

Per i cantieri privati di valore complessivo pari o superiore a 70.000 euro si aggiunge un adempimento spesso sottovalutato: prima di versare il saldo finale, il committente o il direttore dei lavori deve acquisire l’attestazione di congruità dell’incidenza della manodopera, prevista dal D.M. 143/2021 e verificata tramite il portale dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro.

Bonus mobili 2027 ed ecobonus

Il bonus mobili resta operativo fino al 31 dicembre 2026, con una detrazione unica del 50% su una spesa massima di 5.000 euro per unità immobiliare, a prescindere che l’immobile sia abitazione principale o meno. Per accedervi serve un intervento di ristrutturazione avviato almeno dal 1° gennaio dell’anno precedente all’acquisto dei mobili.

Per il 2027 non c’è ancora nulla di deciso, la misura non compare nel nuovo Testo Unico, quindi in assenza di proroga scade il 31 dicembre 2026, e la sua sorte dipende dalla Legge di Bilancio 2027, non ancora scritta.

L’ecobonus, dedicato agli interventi che migliorano l’efficienza energetica dell’edificio, segue lo stesso schema del bonus ristrutturazione, 50% sull’abitazione principale e 36% sulle altre nel 2026, 36% e 30% dal 2027, ma con un tetto di spesa diverso per gli immobili non principali: 96.000 euro per l’abitazione principale, 48.000 euro per gli altri.

Anche il sismabonus, per gli interventi antisismici nelle zone a rischio 1, 2 e 3, segue le stesse due aliquote e lo stesso tetto di 96.000 euro. Questi due bonus fanno parte di un panorama più ampio di bonus fiscali attivi nel 2026, che comprende anche misure non legate alla ristrutturazione in senso stretto.

I tre bonus non si sommano sulla stessa spesa: un intervento che tocca insieme struttura, impianti ed efficienza energetica va scomposto voce per voce, assegnando ciascuna spesa al bonus più adatto. È un lavoro di pianificazione che conviene affrontare prima dell’inizio dei lavori, non a cantiere già avviato.

Su una ristrutturazione degli interni completa, dove i tempi si misurano in mesi, la scelta si gioca ora: un progetto avviato a inizio autunno ha margini concreti per chiudere entro dicembre con le aliquote 2026.

Un progetto che parte da zero a novembre difficilmente ce la fa, e forzare i tempi per inseguire un’aliquota più alta rischia di costare, in fretta e qualità, più di quanto si guadagna in detrazione. Un general contractor come CLM può dare in poche settimane una stima realistica su cosa è ancora fattibile entro l’anno e cosa conviene invece pianificare con calma, aliquota 2027 compresa nel conto.